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不動産のQ&A 契約の解除と支払金の返還

II アパート・マンション等の賃貸借に関するもの
【その2 賃貸借契約等に係る問題】

契約の解除と支払金の返還

Q1 不動産の契約では、売主側から解約する時には買主の入れた手付けを倍返しと聞きます。私は家賃月10万円のマンションを借りるにあたり、5万円を手付けとして支払い賃貸借契約を締結しました。貸主が貸さないことにしたとして5万円返してきました。10万円ではないのでしょうか。

A1 不動産売買においては手付金が授受されて契約が締結されることが一般的ですが、居住用の賃貸借では、手付金が授受されて契約を締結することは少なく、契約の前に物件を押さえておくなどの目的で、「申込金等」が授受されています。
「手付金」と「申込金」とでは、法的性格がまったく異なります。「申込金」については、「住宅賃貸借(借家)契約の手引」の8頁を参照して下さい。
ご質問のように、手付金が授受されて賃貸借契約が締結されたのであれば、借主が「履行に着手」するまでは、貸主は受領した手付金の倍額を支払って契約を解除することができます。手付金が5万円ですから、手付解除するのであれば、貸主は10万円を支払う必要があります。

Q2 アパートの賃貸借契約を結び、まず内金として5万円を支払い、そのあと前家賃・敷金・礼金等で25万円、計30万円を貸主に支払いました。設備等で壊れている箇所を入居前に修繕する約束になっていますが、やってくれません。契約を解除するつもりです。支払金30万円は全額返してもらえるのでしょうか。

A2 入居前に賃貸物件の不具合箇所を修繕して引き渡すことを約束して、賃貸借契約を締結したにもかかわらず、貸主が修繕をしないことは、賃貸借契約に基づく責務不履行といえます。したがって、約束した期日までに修繕工事が行われず、借主が入居できず契約の目的を達成することができないのであれば、契約を解除することができ、30万円の返還は当然のこと、それにより損害を被ったのであればその損害についても損害賠償請求することが可能といえます

Q3 今度1人暮らしを始めようと思い、気に入ったアパートが見つかり来週契約することにしました。詳しい説明は受けていませんが、不動産屋から事前に敷金等を振込むように言われて振込みました。しかし、親が急に入院することになり、不動産屋に契約できないと連絡したら「違約金として家賃の1か月分を差し引きます」と言われました。違約金は払わなければならないものでしょうか。

A3 契約が成立しているかどうかで、返還される金額は変わってきます。重要事項説明も受けて、借主が契約書に押印し、貸主も契約締結を承諾している状況で、敷金等を振込んでいれば、契約は成立していると思われます。その場合には、契約に従い、敷金等の清算が行われます。ご相談の内容ですと、重要事項説明も未実施であり、契約締結前の申込みの段階と考えられます。宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています(宅建業法47条の2第3項)ので、今回のように申込みの段階であれば自己都合で撤回しても、違約金は発生しませんし、不動産業者は、預かった敷金等を全額返還する必要があります。

Q4 20日前に、賃貸マンションの3Fの部屋を借りる契約をしました。契約時は、1F、2Fの店舗は洋品店でしたが、昨日行ってみると、両方とも2か月後に飲食店になるとビラが張ってありました。私は下に飲食店があるようなマンションには住みたくないと思っていたし、そのことは媒介(仲介)の不動産屋さんにも話をしました。契約をキャンセルして支払ったお金を全部返してもらいたいのですが。また、今のアパートの入居期限が切れても行くところがなかったら、ホテルの宿泊費などを不動産屋さんに出してもらいたいのですが、できるでしょうか。

A4 1・2階に将来どのような店舗が入るかはわかりませんし、特段の事情がない限り、賃借人がそれに制限を加えることはできません。騒音等がひどくて住めないなどの通常の生活ができないような状況でないと契約の解除までは認められないと思われます。しかし、飲食店が出店することを媒介業者が知っていたのに告げなかったのであれば、媒介業者の説明義務違反を問える可能性があります。大家さんに環境悪化等を理由に契約の解除、家賃の減額等について交渉をしてみてはどうでしょうか。

Q5 建物賃貸契約を不動産屋さんの媒介で1か月前に行いました、契約の際に女性の1人暮らしなのでセキュリティについて確認したところ、問題ありませんとのことでしたが、入居してから1週間後に泥棒に入られました。隣の部屋の人に聞くと、借りた部屋はここ1年間に3度も泥棒に入られ新聞にも出ていたそうです、嫌気がさしたのか前の住人は出て行ったそうです。その媒介業者さんは私の契約をやっていただいた会社だそうです。また、泥棒に入られるのではないかと不安で一杯です、入居時の説明と大違いです。説明義務はないのですか。

A5 契約の判断に重要な影響を及ぼすその他の事項も「重要な事項」として説明することが必要です。過去に泥棒に入られたことが、直ちに説明が必要な「重要な事項」とはならないと思われますが、本件のように、借主からセキュリティについて心配があり質問があったような場合は、媒介業者はそれについて説明する義務があるといえます。