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不動産のQ&A 契約の解除と手付金の返還等

I 土地やマンション・一戸建てなどの売買に関するもの
【その3 契約の履行や解除等に関する問題】

契約の解除と手付金の返還等

Q1 マンションの購入申込みを行い、申込金を支払いましたが、こちらの都合でキャンセルをしたいと考えています、 申込金は戻ってくるでしょうか。

A1 宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています(宅建業法47条の2第3項)。購入申込みに際して支払った「申込金」は、物件の購入の意思を示すため等に支払った預り金ですので、自己都合によるキャンセルであっても返還されます。
契約の締結前に支払う金銭がある場合は、その金銭を支払う理由と取り扱いについて、 売主や媒介(仲介)業者に確認をしてから支払うように注意しましょう。

Q2 自分の持っている家を売る契約をしましたが、その契約金額よりも高く買うという別の人が現れました。 契約を解除することはできますか。

A2 基本的に、当事者間で特段の定めがなければ、手付は解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。
あなたの契約の場合、手付金の授受がされている段階であれば「手付倍返し」による解除となりますが、 買主側が売買代金と引き換えに物件の引渡しを求めたり、中間金の支払いがされているなど、 「履行の着手」が行われている段階であれば、契約条項にしたがい、「契約違反」による「違約金」を支払って解除をすることになります。
自己都合による契約解除となれば、ペナルティーを負うことになります。契約を締結するときは慎重に行いたいものです。

Q3 家を買おうと思っていましたが、先日、自宅から少し離れた辺りを散歩していた際に、完成間近の新築戸建て住宅を見つけました。自宅で物件の説明をするよう頼み、自宅で買受けの申し込みをました。3日前に、完成済みのその住宅の中で契約しましたが、駅から遠いので解約したくなりました。今ならまだクーリング・オフができますか。

A3 いったん契約をしたら、消費者であっても、原則として一方的に契約を取りやめることはできません。これを「契約の拘束力」といいます。しかし、不意打ち的な取引や複雑で危険な取引などでは、「いったん契約したら守らなければならない」とするのは、消費者にとって酷な場合があります。
そこで特定の取引に限って、契約の締結後も一定期間、消費者に熟慮する余裕を与え、その期間内であれば一方的に契約を解消することができる制度を「クーリング・オフ(cooling−off)=頭を冷やして考え直す」といいます。複雑で高額な不動産の取引においても宅建業法37条の2で規定されています。 宅建業法では、売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から8日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。
今回の場合は、買主の申出によりに、自宅で買受けの申込みが行われているようなので、基本的にはクーリング・オフによる契約の解除はできないことになります。

Q4 マンションの購入契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、地方に転勤が決まったために当分住めないことがはっきりしました。契約を解除し、手付金を返してもらうことができますか。

A4 転勤のために契約を解除する場合は、自己都合になるため、差し入れている手付金を放棄することになります(手付解除)。仮に、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は手付解除はできませんので、「違約金」を支払って契約を解除することになります。
自己都合による契約解除となれば、それなりのペナルティーを負うことになります。契約を締結するときは慎重に行いたいものです。

Q5 まだ完成していないマンションを購入する契約をしましたが、不動産会社の担当者の対応が悪く、 いやになってきました。契約を解除し、手付金を返してもらいたいのですが。

A5 売買契約が有効に成立しているのであれば、不動産会社の担当者の態度が悪いことを理由に契約の解除を行うことは難しいでしょう。 売主は買主であるあなたの自己都合による「手付放棄」による契約解除を主張する可能性が高いと思われます。
その担当者によって契約の履行に支障をきたすなどの問題が生じているのであれば、不動産会社に相談して、担当者を代えてもらうなどの対策を考えてみてはどうでしょう。

Q6 土地建物の売買契約をして、手付けを入れました。契約日から1か月が経つと、手付解除はできない、という契約になっていますが、こういう契約は許されるのでしょうか。

A6 民法557条1項の手付けの規定は任意規定であり、一定期日を過ぎると手付解除ができないとする手付解除期日の特約を設けることはできます。しかし、売主が宅建業者の場合は、その手付けがいかなる性質のものであっても、解約手付とみなされ、相手方が履行の着手をするまでは、当該契約を手付解除することができます。また、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります(宅建業法39条)。
なお、「売主(業者)および買主は、相手方が契約の履行に着手をするまで、または所定の期日までは手付解除できる」旨の特約が付された売買契約が締結された事案で、買主は、売主が履行に着手するまでか所定の期日までのいずれか遅い時期までは手付解除できるとして、売主が所定(手付解除)の期日到来前に「履行に着手」した場合であっても、買主の手付解除を認めた裁判例(名古屋高判平成13年3月29日)があります。

Q7 マンションの売買契約を結びましたが、自己都合で手付金を放棄して解除しました。売買契約に併せて別途オプション契約で食器洗い機を申し込んでいるのですが、その代金を支払わなければいけないのでしょうか。

A7 オプションで購入した機器の発注や設置工事の進捗状況、他の購入者等への汎用性等によると思われますが、交渉の余地はあると思われます。売主業者とよく話し合ってみましょう。

Q8 購入契約をし、引渡しをまだ受けていないマンションの耐震上の安全性が不安です。 すでに支払った手付金を返してもらって契約を解除したいのですが、可能でしょうか。

A8 耐震上の安全性に対して不安があるということだけでは、ご質問の方法での契約の解除はできません。不安があるのであれば、 売主に説明を求め、そのうえで、契約の継続をするか契約の解除をするかの判断をすることになります。 契約の解除については、こちらのQ&Aを参照してください。

Q9 先月、中古マンションを買い、引っ越しました。同じ階に、看板はありませんが、新聞などで準構成員と呼ばれる暴力団関係者の事務所兼住居があり、それらしい人が出入りしています。前の持主も薄々は気付いていたようですが、売主も媒介(仲介)業者も何も説明しませんでした。子供もいるし、契約を解除できますか。それがだめなら、媒介業者にこのマンションを安く売らざるを得なくなった時の買値との差額の損害賠償を求めることができますか。

A9 不動産取引においては、その物件自体の法的規制や周辺環境などのほか、買主にとって買うか買わないかの判断材料としてご質問のような事項も大変重要な要素となります。
暴力団事務所があることが調査で判明した場合は重要な事項として説明する義務があります。売主、媒介業者がこのことを知っていながら告げずに取引した場合、売主には瑕疵担保責任に基づき、媒介業者には媒介契約に基づく債務不履行責任により損害賠償等の請求が可能です。
ご質問から、その部屋が暴力団事務所であるかどうかの判断ができません。仮に暴力団事務所であることが事実である場合には、売主に対しては、「隠れた瑕疵」(心理的瑕疵)があるとして損害賠償の請求はできると思われます。一方、媒介業者に対しては、媒介業者が知っていた場合または知りうる状況にあった場合には、その責任の追及が可能になりますが、媒介業者が知らず、知りうる状況にもなかった場合は責任を問うことはできません。

Q10 手付金を払って新築建売住宅を購入しました。完成後、現地を見に行った際、購入物件の隣人が騒いでいる場面を目撃しました。その場に警察も来ており、物々しい雰囲気でしたので、近所の方に聞いたところ、前にも度々このような事があったとのことでした。我が家には小さな子供もいるので、「安心して住むことが期待できないので、白紙解約したい」と売主業者に伝えましたが、「隣人のことは当社の基本調査でも分からなかった。解約するなら手付金は返さない」との回答。また、媒介(仲介)業者は、「手付放棄による解約の場合、媒介手数料は返金できない」とのことでした。既に支払った手付金等は、諦めるしかないのでしょうか。

A10 土地建物の隣人に関する事項は、人権やプライバシーなどの問題がありますので、原則として、宅建業者に調査・説明する義務はありません。ただし、営業活動上、隣人に関する事情を認識していた場合であって、その事情が客観的に明らかなものであり、購入希望者の契約締結の可否の判断に重要な影響を及ぼすことが客観的に明らかである場合には、相当な方法で購入希望者に注意喚起するなど、これを伝達すべき取引上の注意義務を負うとされています。したがって、隣人に関する契約の締結の可否の判断に重要な影響を及ぼす事情を業者が認識していたことが客観的に明白でない限り、媒介業者の責任を問うことは難しいといえます。この場合でも、売主業者の瑕疵担保責任を追及できる可能性は残っています。

Q11 父親が娘の私のために、父親の名義で未完成のマンションの1室を購入し、全代金の20%に当たる手付けを既に支払い済みです。父親は高齢のため万一のことも考えて(相続人となるのは私以外に兄と弟がいます)、引渡しを受けていない未完成の状態のまま、さらに代金(中間金)を売主業者に払うつもりのようですが、何か問題があるでしょうか。既に払った手付けはきちんと保全されているようです。

A11 未完成の状態であっても、中間金を支払うことについては特段の問題はありませんが、手付金と同様きちんと保全措置がとられることを確認することが大切です。また、買主に万一のことがあった場合には、財産は相続されることになりますが、それに備えておくには遺言に関することなどについて、法律の専門家等に相談すべきでしょう。