最新・宅地建物取引業法　法令集

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－198－（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）て表示した場合等は「虚偽広告」に該当する。４「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは著しく有利であると人を誤認させるような表示」について「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」と認められるものとは、上記２の各項目について、宅地建物についての専門的知識や物件に関する実際の情報を有していない一般購入者等を誤認させる程度のものをいうこととする。例えば、「駅まで１の好立地」と広告に表示され㎞ているが、直線距離では駅まで１㎞程度であるものの、実際の道のりでは４㎞ある場合、駅までの道のりが１㎞であると一般の購入者を誤認させるような表示であるので、「誇大広告」に該当する。５定期借地権設定契約又は定期建物賃貸借契約の代理又は媒介について宅地建物取引業者が、借地借家法第二十二条に定められる定期借地権を設定する契約又は同法第三十八条に定められる定期建物賃貸借契約についての代理又は媒介に係る広告を行う際において、下記に該当する場合は、「宅地又は建物の現在若しくは将来の利用の制限」に係る誇大広告等として法第三十二条違反になりうることがある。通常の借地権又は建物賃貸借契約であると人を誤(1)認させるような表示をした場合当該定期借地権又は定期建物賃貸借契約の内容(2)（期間、賃料等）について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示をした場合第三十三条関係広告の開始時期の制限について法第三十三条の「確認」とは、建築基準法第六条(1)第一項後段の規定に基づく確認（以下「変更の確認」という。）も含まれる。建築基準法第六条第一項前段の規定に基づく確認(2)（以下「当初の確認」という。）を受けた後、変更の確認の申請書を建築主事へ提出している期間においても、当初の確認の内容で広告を継続することは差し支えないものとする。当初の確認を受けた後、変更の確認の申請を建築(3)主事へ提出している期間、又は提出を予定している場合においては、変更の確認を受ける予定である旨を表示し、かつ、当初の確認の内容も当該広告にあわせて表示すれば、変更の確認の内容を広告しても差し支えないものとする。なお、いわゆるセレクトプラン（建築確認を受けたプランと受けていないプランをあわせて示す方式）においても、建築確認を受けていないプランについて変更の確認が必要である旨を表示すれば差し支えないものとする。また、マンションのスケルトン・インフィル等の(4)場合、「具体的な間取りが定められた場合、変更の確認を受けることが必要となることもあります」との旨を表示すれば差し支えないものとする。第三十三条の二第一号関係１「宅地又は建物を取得する契約を締結しているとき」について売買契約の締結は、民法上は口頭でも可能であるが、宅地建物を取得する契約の存在は宅地建物取引業者が立証しなければならないものであるので、この点からは書面による契約が適当である。２「効力の発生が条件に係るもの」について契約の効力の発生が条件に係るものについては適用除外とはしないこととしているが、ここに「条件」とは、いわゆる停止条件及び法定条件をいう。なお、農地法第五条の都道府県知事の許可を条件とする売買契約も「効力の発生が条件に係る契約」に該当する。第三十四条の二関係宅地建物取引業者は、媒介契約の締結に先立ち、媒介業務を依頼しようとする者に対して、不動産取引の全体像や受託しようとする媒介業務の範囲について書面を交付して説明することが望ましい。この場合、交付する書面は、別添１を参考とすることが望ましい。宅地建物取引業者は、媒介契約を締結する際には、依頼者に専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分確認した上で、媒介契約を締結するものとする。また、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結する際に、売買等の契約当事者の一方からのみ媒介の委託を受けることを依頼者に約した場合には、その旨を媒介契約書に明記すること。１依頼者への周知について依頼者への周知については、特に次の点について注意を喚起することとする。通常の取引の場合は、国土交通省が作成した「標(1)準媒介契約約款」を活用するのが、適当であること。標準媒介契約約款には、専属専任媒介契約、専任(2)媒介契約、一般媒介契約の三種類の類型があり、その選択は依頼者に委ねられていること。媒介業務に対する報酬の額は、告示（昭和四十五(3)年建設省告示第千五百五十二号）で定める限度額の範囲内でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。宅地建物取引業者が依頼物件を指定流通機構に登(4)録した場合は、当該宅地建物取引業者から指定流通機構が発行する登録済証の交付を受けること等により、登録されたことを確認すること。依頼者が契約に違反したときは、違約金又は費用(5)の償還の請求を受ける場合もあるので、契約書を良く読み理解しておくべきこと。２媒介契約の書面化について書面化の方法について(1)本条第一項の書面としては、必要事項を記載した契約書を作成して取り交わすこととする。なお、媒介契約の締結に当たっては、依頼者の依頼意思を十分確認することとする。書面に記載すべき事項について(2)①物件を特定するために必要な表示（本条第一項第一号関係）物件の購入又は交換に係る媒介契約において、依頼者が取得を希望する物件が具体的に決まっていない場合には、物件の種類、価額、広さ、間取り、所在地、その他の希望条件を記載することとして差し支えない。②標準媒介契約約款に基づく契約であるか否かの別（規則第十五条の七第四号関係）標準媒介契約約款については、平成二年建設省− 198 −