最新・宅地建物取引業法 法令集
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-212-算出した金額以内)でなければならない。複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又(2)は代理及び媒介をしたときは、その複数の宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額の二倍以内(告示第八の規定に基づき空家等の売主又は交換を行う者である依頼者から報酬を受ける場合にあっては、告示第八の規定により算出した金額以内)でなければならない。3双方に代理人が立つ場合の報酬について宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、法第四十六条第一項の規定に基づき国土交通大臣が定めているが、これは取引物件一件についての報酬の額であるので、売買等の当事者の双方が別々の宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼した場合には、双方の代理人の受ける報酬の額の合計が、国土交通大臣の定める額を限度とするものでなければならない。4定期建物賃貸借の再契約に関して受けることのできる報酬の額について定期建物賃貸借の再契約に関して宅地建物取引業者が受けることのできる報酬についても、新規の契約と同様に昭和四十五年建設省告示の規定が適用されることとなる。5消費税の免税事業者の仕入れに係る消費税の円滑かつ適正な転嫁について免税事業者については、報酬告示第二から第八までの規定に準じて算出した額(課税事業者が受けることのできる報酬の額であって、宅地又は建物の売買等の媒介又は代理に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額(以下「消費税等相当額」という。)を含むものをいう。)に一〇八分の一〇〇を乗じて得た額(以下「税抜金額」という。)に、仕入れに係る消費税等相当額をコスト上昇要因として価格に転嫁することができる。この場合、仕入れに係る消費税等相当額は、税抜金額の〇・〇三二倍を限度とする。なお、当該転嫁される金額は報酬額の一部となるものであって、この金額を消費税及び地方消費税として別途受け取るものではない。6不動産取引に関連する他の業務に係る報酬について宅地建物取引業者が、「第三十四条の二関係7」に従って、媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合には、媒介業務に係る報酬とは別に当該業務に係る報酬を受けることができるが、この場合にも、あらかじめ業務内容に応じた料金設定をするなど、報酬額の明確化を図ること。第四十七条第一号関係第四十七条第一号の禁止行為の成立時期について本号中「宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため」とは、例えば、当該目的物に対する隠れたる瑕疵が発覚した場合や、契約の目的物となる宅地又は建物に関連して宅地建物取引業者に不法行為が発生した場合の修補の請求や損害賠償の請求の権利の行使を妨げることを目的として行う場合が該当する。第四十七条第三号関係信用の供与について本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。なお、手付の分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。第四十七条の二第一項関係将来利益に関する断定的判断の提供の禁止について宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘に際し、物件の値上がりが確実であるから将来の転売によって必ず一定の利益が生じるなど将来利益を断定的に提供することの禁止である。例えば、「二~三年後には、物件価格の上昇が確実である」、「この物件を購入したら、一定期間、確実に収入が得られる。損はしない」などと告げることにより勧誘する場合が該当する。なお、本規定は、故意であることを要しない。また、将来利益に関する情報の提供に当たっては、将来の紛争を防止する観点から、当該宅地建物取引に関し考えられるリスクについてもあらかじめ説明することが望ましい。第四十七条の二第二項関係威迫行為の禁止について契約を締結させるため、又は契約の解除若しくは申込みの撤回を妨げるため、相手方を威迫する行為の禁止である。相手方を威迫する行為とは、脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせるまでは要しないが、相手方に不安の念を抱かせる行為が該当する。例えば、相手方に対して、「なぜ会わないのか」、「契約しないと帰さない」などと声を荒げ、面会を強要したり、拘束するなどして相手方を動揺させるような行為が該当する。第四十七条の二第三項関係法第四十七条の二第三項の省令事項(規則第十六条の十二)について1契約締結の勧誘に関する禁止行為について(規則第十六条の十二第一号関係)将来の環境、交通等の状況に係る断定的判断の(1)提供の禁止について(イ関係)将来の環境、交通その他の利便の状況について相手方を誤解させるべき断定的判断の提供の禁止である。例えば、「将来南側に五階建て以上の建物が建つ予定は全くない」、「○○の位置には、国道が二~三年後に必ず開通する」というような判断を断定的に提供することを禁ずるものである。なお、本規定は、故意であることを要しない。契約の締結を不当に急がせる行為の禁止につい(2)て(ロ関係)正当な理由なく、契約締結の判断に通常必要と認められる時間を与えることを拒否することにより、契約の締結を不当に急がせる行為の禁止である。例えば、契約の相手方が「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい」と申し出た場合において、事実を歪めて「明日では契約締結はできなくなるので、今日しか待てない」と告げることが該当する。規則第十六条の十二第一号ハからヘに規定する(3)行為の禁止について「「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」の運用について(平成二十三年九月十六日(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)− 212 −

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