不動産売買の手引（令和3年度版）

46/76

宅建業法・宅建業者が売主の場合、その目的物の契約不適合の担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。例えば、契約不適合の担保責任の期間を引渡しの日から1年とする特約をつけた場合、この特約は無効となります。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）・新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています基本構造部分とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。・新築住宅とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く。）」と定義されています。・瑕疵とは、「種類または品質に関して契約の内容に適合しない状態」と定義されています。消費者契約法・「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいいます。・消費者契約の目的物に契約不適合があるときに、これにより消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。責任の性質責任の対象責任を負う期間契約不適合の担保責任売主の債務不履行責任売買契約締結当時の目的物の契約不適合（ただし、契約不適合について買主に帰責事由がないこと）特約がなければ、買主が不適合を知ってから1年（請求権は、知った時から5年、もしくは引渡しから10年で時効消滅）アフターサービスアフターサービス責任を負う旨の約束をしたことにより売主が負う約定責任契約で定めた期間内に生じた故障・欠陥部位別に1年から10年の期間が定められている3宅建業法、品確法、消費者契約法における特別の定め4「アフターサービス」との違い42