不動産売買の手引（令和3年度版）

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売主（宅建業者）買主新築住宅＊１１０年間の瑕疵担保責任＊１新築住宅とは、建築工事の完了の日から起算して１年を経過しない住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいいます。＊２万一、売主が倒産等により瑕疵の補修ができなくなった場合でも、保証金の還付または保険金により必要な費用が支払われます。＜瑕疵担保責任の履行確保措置＞「保証金の供託」又は「責任保険への加入」＊２●対象となるのは新築住宅です。（平成２１年１０月１日以降引渡しのものが適用になります）●対象となるのは、住宅品質確保法で定める１０年の瑕疵担保責任の範囲である「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。5売主が倒産した場合の瑕疵担保責任は購入した土地・建物に「契約不適合」があったとき、買主は売主に対し、担保責任に基づき修補等の追完や代金減額の請求が、また、売主に帰責事由がなかった場合を除き損害賠償の請求ができます。その「契約不適合」により、購入した目的を達することができないときには、契約を解除することができます。しかし、買主に、売主に対する追完・代金減額や損害賠償を請求する権利があっても、売主が倒産していたり、売主に損害金を支払う資力がないときには、賠償を受けられなかったり、受けられても賠償金の一部だけだったりと、十分な被害回復が図れないことがあります。耐震偽装事件ではこの買主消費者の被害回復が問題となりました。そこで国は、売主業者の瑕疵担保責任＊履行を確実に確保するために、新築住宅について、保証金の供託又は責任保険契約のどちらかの措置を講ずることを義務付けた「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（以下、「住宅瑕疵担保履行法」といいます。）を制定しました（平成１９年５月３０日公布、平成２１年１０月１日施行）。＊住宅瑕疵担保履行法は、「種類または品質に関して契約の内容に適合しないこと」を「瑕疵」と定義しています。★新築住宅は「住宅瑕疵担保履行法」により保護される○新築住宅の売主には、瑕疵担保責任の履行確保措置が義務付けられています。43