住宅賃貸借（借家）契約の手引（令和3年度版）

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改正民法（令和２年４月１日施行）による賃貸借に関するルールの変更について＜賃貸借契約が合意更新され，保証契約については契約の内容により合意更新が発生しない場合の例＞契約締結合意更新（現行法適用）（改正法適用）（現行法適用）契約締結令和2年4月1日賃貸借契約賃貸借に関する規定民法601～622の2保証契約※保証に関する規定民法446～465の10※保証契約で賃貸借契約の更新後も引続き債務を保証するとされている場合（保証契約について、合意更新が発生しない場合）民法改正後に合意更新した賃貸借契約・保証契約の主な変更点項目改正民法前の扱い改正民法後の扱い一部滅失等による賃料の減額時点（19頁参照）借主が賃料の減額請求をした時点より減額賃料が適用賃借物が一部滅失等した時点より減額賃料が適用一部滅失等により目的が達成できなくなった場合の借主の契約解除（19頁参照）借主に責任がある場合は、借主は契約解除できない。借主に責任があっても、借主は契約解除できる。連帯保証人が個人の場合の極度額の定めがない連帯保証契約の効力（上記参照）有効無効賃貸借契約・保証契約における改正民法・改正前民法の適用賃貸借や保証などの契約については、原則として、改正民法の施行日（令和2年4月1日）より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正民法が適用されます。したがって、改正民法の施行日以前に契約された賃貸借契約や保証契約は、改正前の民法が適用されますが、施行日以降に、当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは、施行日後に新たな契約が締結された場合と同様に、改正民法が適用されます。（改正民法が適用される保証契約の保証人が個人である場合、極度額の定めがなければ、当該保証契約は無効となります。）他方、施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ、保証について合意更新がされなかった場合には、施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されます。34