住宅賃貸借(借家)契約の手引(令和3年度版)
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貸主(売主)が買主に建物を売却し、同時に原賃貸借契約を締結すると貸主(建物売主)⇒賃借人兼転貸人に原賃貸借契約買主(建物所有者)⇒賃貸人に賃貸借契約(契約内容に変更なし)借主⇒転借人に(2)売主(貸主)と買主が、建物の売買と同時に、売主が貸主の地位を留保する(売主が借主との賃貸借契約をそのまま続ける)とした、原賃貸借契約を締結した場合貸主(売主)が賃借中の建物を投資家等の買主に売却し、借主との賃貸借契約は、引き続き売主が貸主(いわゆるサブリース)として行う場合があります。貸主が建物を売買すると同時に、原賃貸借契約(マスターリース契約)を締結した場合、前記(1)の場合と異なり、売主・買主間の原賃貸借契約が終了・解除等されるまでは、借主に対する貸主の地位は、売主から買主に移転しません。【改正民法によるルール変更】※※改正前民法では、原賃貸借契約が売買契約と同時に締結されても、原則、貸主の地位は売主から買主に自動的に移転するとされていました。《参考条文》…不動産の賃貸人たる地位の移転・合意による不動産の賃貸人たる地位の移転・転貸の効果民法第605条の2前条、借地借家法第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608の規定による費用の償還に係る債務及び622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。民法第605条3不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第3項及び第4項の規定を準用する。民法第613条賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときには、この限りでない。36

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