土地建物の売買における建築基準法の制限等に関する仲介業者の説明が十分でないとして争われた事例

　　平成22年度第１号　
　　投資用不動産の間取り相違・雨漏り瑕疵等をめぐるトラブル

　　居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、敷引金の額が高額に過ぎるものである場合は、特段の事情のない限り、消費者契約法10条により無効とされたが、本件事案では無効ということはできないとされた事例（最高裁平22・12・16判決）

　　１　ローン特約
　　特定の銀行をローン特約の対象とすることが売買契約の内容となっていたとは認められないこと等により、仲介会社の説明義務違反があったと認められない等と判断し、買主の損害賠償請求等を棄却した事例

　　２　媒介報酬請求権
　　解除条件（買替特約）により売買契約が解除された場合の媒介報酬権が否認された事例

　　３　法令上の制限
　　土地の一部に都市計画道路が存在することの説明がなかったことについて売買契約の解除は否定し、土地の減価額等を損害として認定した事例

　　４　違反建築物
　　中古マンションの建ぺい率超過等の瑕疵に関する説明義務違反に基づく契約解除及び損害賠償請求が否認された事例

　　５　瑕疵担保責任
　　賃料収入がないことは建物価値に関して隠れた瑕疵があるとして、売主業者に対する損害賠償請求が認められた事例

　　６　土地の瑕疵担保責任
　　基礎杭の残置、埋戻し部分の地盤支持力の瑕疵を否定し、代理業者の説明義務違反も否定した事例

　　７　心理的瑕疵
　　賃貸アパートの売買において、決済前に貸室内で自殺があったことは、危険負担条項の毀損に当たるとされた事例

　　８　貸主の修繕義務
　　耐震強度不足を理由として退去した賃借人に対し、賃料及び共益費相当損害金の支払を命じた事例

　　９　アパート騒音
　　アパートの下階の住人による放歌高吟が受忍限度を超える騒音だとして、上階の住人からの損害賠償請求が一部認められた事例

　　10 予告期間特約
　　事務所の賃貸借において「６か月の予告期間特約」は公序良俗に反せず、有効とした事例

　　11 名義貸し
　　他人名義を使用して、独自の判断と計算によって独立して不動産業を営む者が利益分配金の支払を受ける合意は、宅建業法13条の名義貸し禁止規定に抵触するとされた事例

　　12 保証協会の認証
　　精算金は宅建業法64条の８第１項にいう「その取引により生じた債権」に当たらないとして、保証協会への認証請求が棄却された事例

　　13 連帯保証人
　　賃料の未払が保証人の死亡後に発生したとしても、連帯保証契約に係る債務を保証人の相続人は承継するとした事例

　　14 賃借権の時効取得
　　抵当権設定登記後に賃借権の時効取得に必要な期間、当該不動産を継続的に用益したとしても、賃借人は公売による買受人に対し賃借権の時効取得を主張できないとした事例

　　15 情報開示
　　弁護士の弁護士法に基づく照会に応じた情報提供について、個人情報保護法違反や宅建業法の守秘義務違反には当たらないとした事例

　　16 居住用特約特例
　　土地建物を共有する者の間で土地建物を分割し、一方が分割取得した建物部分を取り壊し、その敷地部分を第三者に譲渡した場合において、居住用住宅譲渡の特例が認められた事例

　　茨城県土木部都市局建築指導課
　　福岡県建築都市部建築指導課

　　「私の家歴史・体験記（居住地の選択と災害発生）」
　　住友不動産販売株式会社　総務本部顧客相談部長　沢下　周一

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