タイトル：裁判事例ローン条項による契約解除

東京地裁判決　平成16年7月30日
（判例時報　1887号　55頁）

《要旨》
　ノンバンクからの融資を拒否しローン条項に基づく契約解除が認められた事例

(１)　事案の概要
　買主Ｘは、平成13年4月、業者Ｙ2の媒介で、売主Ｙ1から土地付建物を代金6,100万円で購入し、手付金250万円を支払った。
　本件売買契約には、（ア）買主は、契約後速やかに「都市銀行他」に「4,000万円」の融資申込みをしなければならない、（イ）5月末までに融資の全額または一部について承認が得られない場合は、本件売買契約は自動的に解除となる、（ウ）買主が4月末までに、金融機関等に対して必要な書類を提出せず、売主が催告をした後に5月末日を経過した場合、または買主が故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、（イ）の規定は適用しない等とするローン条項があった。
　Ｘは、売買契約締結後、都市銀行や信用金庫に融資を申し込んだ。また、Ｙ2に勧められたノンバンクであるＡ社に対しては、申込みはしたものの、銀行などに比べ金利が高いという理由で、申込みの翌日にそれを撤回し、１か月後には提出書類の返却を受けた。結局、都市銀行や信用金庫からは、4000万円の融資希望額の一部につき承認が得られなかったため、Ｘは、同年5月28日付の内容証明郵便により、Ｙ１に対して本件売買契約の解除の意思表示をし、手付金の返還を求めて提訴した。
　Ｙ１及びＹ２は、Ｘが融資の承認を得られなかったのは、Ｘ自らが融資を得るのに必要な手続きを採らなかったからである等として反訴した。

(２)　判決の要旨
　（ア）Ｘが本件売買契約以前にノンバンクから融資を受けるほかないことを了承していたことはない。さらに「都市銀行他」という文言は、都市銀行及びそれに類する金融機関を意味するものと解するのが自然であることを併せ考慮すると、ノンバンクであるＡ社は、「都市銀行他」に含まれないと認めるのが相当である。
　（イ）ＸのＹ１に対する売買代金債務は同解除により消滅したと認められるから、ＸがＹ１に対して売買代金を支払わなかったからといって、Ｘが債務不履行（さいむふりこう）
売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、
売主が物件を引き渡さない場合など、
債務が履行されない状態のこと。責任を負う余地はない。よって、Ｙ１のＸに対する反訴請求は理由がない。
　（ウ）本件売買契約が解除された場合、ＸとＹ２との間で、媒介手数料の支払請求権は消滅する旨の合意がなされていたものと認めるのが相当である。そして、本件売買契約が有効に解除され、Ｙ２のＸに対する媒介手数料支払請求権は消滅したものと認められるのであるから、Ｙ２のＸに対する反訴請求は理由がない。

(３)　まとめ
　宅建業者があっせんするローンについては、重要事項説明をするに当たって、買主が融資条件を確認できるようにするため、金融機関名、融資額、借入期間、金利、返済方法等を具体的に説明することになる。特に、金融機関名については、ローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　の成否をめぐるトラブルを避けるために、「都市銀行」等その業態・種類ではなく、具体的な名称まで特定しておくことが必要である。