タイトル：裁判事例専任媒介の特約違反と報酬請求権

東京地裁判決　平成13年6月29日
（判例タイムズ　1104号　201頁）

《要旨》
　専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　の有効期間満了後２年以内に直接売買契約が締結され、約定報酬金の２割相当の媒介報酬（ばいかいほうしゅう）
宅建業者の媒介により、売買・交換・
貸借契約が成立した場合に、宅建業者
が媒介契約にもとづき、依頼者から
受け取ることができる報酬のこと。が認めらた事例

(１)　事案の概要
　宅建業者Ｘは、宅建業者Ｙに、甲が土地5千平方メートル余を売る意思を持っていること及び甲の担当窓口はＡであるとの情報を伝えたところ、Ｙは、平成11年３月、本件土地を８億８千万円余で買う旨の買付証明書（かいつけしゅめいしょ）
購入希望者が所有者を名宛人として発行する
購入の可能性を表明する文書。発行人の購入
意思を推定するに足る価格・時期・物件の範囲
等を表示し記名押印を行うが、購入希望者の
確定的意思表示ではない。をＸに交付した。
　Ｘは、甲の媒介人の立場にあるＡ及びＢに本件土地の売買を進めてほしいと申し入れ、媒介業務活動を開始した。その際Ｘは、ＡがＹと旧知の間柄であること等を知り、Ｘを除外して売買交渉が進められることを懸念し、同年４月、Ｙとの間で専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　を結んだ。
　当該媒介契約には、「有効期間内又は有効期間の満了後２年以内に、ＹがＸの紹介によって知った相手方とＸを排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、Ｘは、Ｙに対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができる。」との特約があった。
　平成11年６月以降、売買契約の話は中断し、本件専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　は同年７月に有効期間が満了していたところ、翌年２月頃、Ｂは甲が本件土地を売却するとの確実な情報をつかみ、Ａ、Ｂ及びＹの三者で本件土地の売買交渉を行い、同年４月、Ｙの希望額である８億8千万円余で本件土地の売買契約が成立した。
　Ｘは、Ｙの行為は特約に抵触する、Ｘの売買契約締結への寄与度は100％であるとして、約定報酬金2,540万円を求めて提訴した。

（２）判決の要旨
　（ア）Ｙは、Ｘの紹介で本件売買契約の売主である甲を知ったということができる。Ａ、Ｂは、Ｙからの媒介報酬（ばいかいほうしゅう）
宅建業者の媒介により、売買・交換・
貸借契約が成立した場合に、宅建業者
が媒介契約にもとづき、依頼者から
受け取ることができる報酬のこと。を獲得するためにＸを排除し、Ｙもこのことを認識しながら、Ｘに確認することもなく、Ａ、Ｂと本件土地売買を進めたことには責任があり、ＹにおいてもＸを排除したと評価するのが相当である。
　（イ）Ｘは、本件売買契約のきっかけを作り、Ｙの希望金額で売買契約が成立したことに寄与したといえるが、売買交渉の中断後は、もっぱら、Ａ、Ｂの努力により、本件売買契約は成立したといえ、再度売買契約の話が浮上するまで約８か月が経過していることなどからすると、Ｘの本件売買契約成立への寄与度は、当初約束の報酬の２割の限度で理由があると認めるのが相当である。

(３)　まとめ
　媒介業者を排除した直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。については、媒介業者に媒介契約の約定どおりの報酬請求を認めた事例（最判 昭和45年10月22日）などがある。本件は、約１年１か月後に当初の媒介業者を排除して売買契約が締結され、契約成立の寄与度が２割と認定されたものである。