タイトル：裁判事例公営住宅明渡し時の通常損耗による補修費用

名古屋簡裁判決　平成16年1月30日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　公営住宅明渡し時の通常損耗による補修費用は、賃借人の負担とされた事例

(１)　事案の概要
　賃借人Ｘは、平成5年3月、賃貸人Ｙとの間で、公営住宅の一室を、賃料１万円余、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。３万円余とする賃貸借契約を締結した。本件賃貸借契約は平成15年４月30日に終了し、Ｘは、Ｙに対し本件物件を明け渡したが、Ｙは、本件物件の明渡しに伴う補修費用は合計８万円余であり、本件の敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。をその費用に充当の上、不足額である５万余円の支払をＸに対して告知した。
　これに対しＸは、Ｙに対し、本件物件を通常の用法に従って使用してきたものであり、通常の使用による損耗、汚損は、毎月の賃料によってカバーされるもので、本件物件の補修費用８万円余はＸが負担すべきものではないとして、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。返還請求権に基づき、３万円余の支払を求めた。

(２)　判決の要旨
　（ア）本件物件は、Ｙが事業主体として所有管理している公営住宅であり、公営住宅の使用関係に関しては、その本質において私法上の賃貸借関係であり、特則として公営住宅法（以下「法」）が適用されるほか、その特別の定めのない事項は一般法として民法、借地借家法等の適用があるものというべきである。ただ、事業主体は、法令等によって一定の制約を受けるとともに、条例によって使用関係の内容を定める権能を与えられている。そして、入居者はこれらによって定められた使用関係の諸条件を承知の上で、一種の付合契約を締結するものと解され、その限度で民間の一般的な賃貸借契約とは自ずと異なった側面を有するといえる。
　（イ）公営住宅の家賃は、その設置の目的（法１条）から、民間の賃貸住宅に比して特に低廉に設定されていること、また、建設時からの経過年数に応じて算出される係数により建物減価分が毎年減額されていることも考慮すると、通常の住宅使用による自然減価分が毎月の家賃に含まれているとすることは相当ではない。
　（ウ）本来、条例等において、入居者の負担義務を明確に規定することが望ましいが、公営住宅使用に関する契約の特殊性と永年にわたって統一的に実施されてきた慣行ともいうべき具体的な実務取扱いを総合して判断すれば、Ｙの主張には理由があり、Ｘの請求は理由がないのでこれを棄却する。

(３)　まとめ
　公営住宅の使用関係に関しては、一般的な賃貸借契約と異なる面があるとして、公営住宅使用に関する契約の特殊性等を総合的に判断し、自然損耗部分は家賃に含まれていないと判示した。公営住宅の、建設時から経過年数に応じて算出される係数による建物減価分が毎年減額される等の取扱いが判断の材料になったと考えられる。