タイトル：裁判事例原状回復特約は消費者契約法10条により無効

大阪高裁判決　平成16年12月17日
（判例時報　1894号　19頁）

《要旨》
　賃借人に自然損耗等の原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務を負担させる特約は消費者契約法10条民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない
規定の適用による場合に比し、消費者の権利を
制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契
約の条項であって、民法第１条第２項に規定す
る基本原則に反して消費者の利益を一方的に害
するものは、無効とする。により無効であるとされた事例

(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年7月、貸主Ｙとの間で、建物の一室を月額5万5千円、１年契約で賃借し、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。20万円を預託した。本件賃貸借契約には、自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務を負担させる特約があり、また、「原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。費用は家賃に含まないものとする。」と定められていた。
　本件賃貸借契約は平成14年6月9日終了し、Ｘは、本件建物をＹに明け渡した。Ｙは、本件建物の原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。費用として20万円を要したとして敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。全額の返還を拒否した。
　そこでＸは、本件原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。特約は無効であるなどとして訴訟に及んだ。

(２)　判決の要旨
　（ア）消費者契約法の施行後である平成13年7月7日に締結された本件更新合意によって、改めて本件建物の賃貸借契約が成立し、Ｘ及びＹは、同法を前提にして賃貸借契約をするか否かを含め、その内容をどうするか等を判断し得たのであるから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。
　（イ）民法は目的物返還時に原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務を負わないと規定しており、判例も同旨である。本件原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。特約は、民法の任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重している。さらに、本件原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。特約は賃借人の二重負担の問題が生じ、また賃貸人が一方的に必要性を認めることができるなど、賃借人に一方的に不利益であり、信義則（しんぎそく）
権利の行使および義務の履行は、信義に従い
誠実に行なわなければならないとする原則をいう。にも反する。自然損耗についての原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務負担の合意は、賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利益であることが認識できないままされたものであって、一方的に不利益であり、信義則（しんぎそく）
権利の行使および義務の履行は、信義に従い
誠実に行なわなければならないとする原則をいう。にも反する。また、民法の任意規定の適用による場合に比して、賃借人の義務を加重し、信義則（しんぎそく）
権利の行使および義務の履行は、信義に従い
誠実に行なわなければならないとする原則をいう。に反して賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない
規定の適用による場合に比し、消費者の権利を
制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契
約の条項であって、民法第１条第２項に規定す
る基本原則に反して消費者の利益を一方的に害
するものは、無効とする。に該当し、無効である。

(３)　まとめ
　本判決は、京都地判平成16年3月16日の上級審判決であり注目された判決である。本控訴審も第一審と同様、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用があるとしたうえで、自然損耗等による原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。費用を賃借人に負担させることは、賃借人の利益を一方的に害するものとして無効を判示している。事業者と消費者の情報量や交渉力の差に着目した判断をしている。