タイトル：裁判事例特優賃住宅における通常損耗に係る原状回復特約

最高裁判決　平成17年12月16日
（判例時報　1921号　61頁）
（判例タイムズ　1200号　127頁）

《要旨》
　特定優良賃貸住宅（とくていゆうりょうちんたいじゅうたく）
「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」
により発足した制度で、主として民間の土地所有
者や地方公社等の建設する良質な賃貸住宅に関し
て、建設費の助成、家賃減額のための助成を行う
こと等により、中堅層の居住の用に供する賃貸住
宅の供給を促進しようとするもの。の通常損耗に係る原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務について賃借人が負う旨の特約は成立していないとされた事例

(１)　事案の概要
　Ｘは、平成10年2月、地方住宅供給公社Ｙが一括借上げしている特定優良賃貸住宅（とくていゆうりょうちんたいじゅうたく）
「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」
により発足した制度で、主として民間の土地所有
者や地方公社等の建設する良質な賃貸住宅に関し
て、建設費の助成、家賃減額のための助成を行う
こと等により、中堅層の居住の用に供する賃貸住
宅の供給を促進しようとするもの。を、賃料11万円、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。35万円で契約した。
　Ｙは、本件契約に先立つ入居説明会において、賃貸借契約書、補修費用の負担基準等について記載された「住まいのしおり」を配布し、約１時間半、契約書の条項についての説明を行ったほか、退去時の補修費用について、「住宅修繕費負担区分表」に基づいて負担することになる旨の説明を行ったが、負担区分表の個々の項目の説明は行わなかった。Ｘは、負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出している。
　本件契約書は、明渡し時には、賃借人の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし、補修費用を負担しなければならない旨を定めている。負担区分表は、襖紙・床・天井等について、「生活することによる変色・汚損・破損」は、いずれも退去者が補修費用を負担するものとしている。
　平成13年4月、解約したＸは、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。35万円から、補修費用30万円を差し引いた残額5万円を受領した。これに対し、ＸはＹに対して本件敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。のうちの未返還分等の支払を求めた。
　原審（大阪高裁平成16年5月27日）は、本件補修約定は、通常損耗に係る補修費用の賃借人負担定めたものであり、これは特優賃法等の趣旨に反して無効とまではいえず、Ｘが負担すべき補修箇所及び費用は相当であるとした。

(２)　判決の要旨
　（ア）建物の賃借人に通常損耗についての原状回復（げんじょうかいふく）
ある事実が無かったとしたら本来存在したで
あろう状態に戻すことをいう。義務を負わせるには、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
　（イ）本件契約の条項自体には、その内容が具体的に明記されておらず、引用されている負担区分表の補修を要する状況に係る「基準になる状況」欄の文言自体からも、一義的に明白であるとはいえない。また、入居説明会でも、負担区分表の個々の項目について通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったことから、Ｘは本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできず、通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできない。

(３)　まとめ
　本判決は、通常損耗に係る補修費用を賃借人が負担するものとする特約自体は契約自由の原則から有効であるとしつつ、その特約が有効に成立するためには、当該特約が明確に合意されていることが必要であるとしている。本件は特定優良賃貸住宅（とくていゆうりょうちんたいじゅうたく）
「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」
により発足した制度で、主として民間の土地所有
者や地方公社等の建設する良質な賃貸住宅に関し
て、建設費の助成、家賃減額のための助成を行う
こと等により、中堅層の居住の用に供する賃貸住
宅の供給を促進しようとするもの。だけでなく、民間賃貸住宅の賃貸借契約一般にも通じるものである。