平成23年7月15日最高裁判決(更新料)、平成23年3月24日・7月12日最高裁判決（敷引金）以降の建物賃貸借契約に係る一時金など消費者契約に関する判例動向等について

　　平成23年度第3号 新築戸建住宅の基礎等の瑕疵をめぐるトラブル

　　１ 土地区画整理事業における賦課金の負担
　　土地区画整理事業の施行地区内の土地について、売買当時、賦課金を課される可能性が存在していたことをもって、民法570条にいう瑕疵があるとはいえないとされた事例

　　２　保証協会の認証拒否
　　取引対象の土地は宅地建物取引業法２条１号の「宅地」に当たらないとして保証協会の認証拒否が認容された事例

　　３　水漏れの調査・説明義務
　　電気温水器からの水漏れに起因する建物被害に関する売主の説明義務違反及び媒介業者の調査・説明義務違反が認められた事例

　　４　ローン特約と媒介責任
　　住宅ローン特約による解除期限内の融資可否につき助言を怠った媒介業者の債務不履行責任が認められた事例

　　５　心理的瑕疵の説明義務
　　取壊された建物での殺人事件について、媒介業者には調査すべき特段の事情は認められないとした事例

　　６　看板等の撤去請求
　　店舗を営む賃借人が設置していた看板等に関する建物の譲受人の撤去請求が権利の濫用に当たるとされた事例

　　７　明渡請求と正当事由
　　耐震性に問題のある大規模賃貸マンションを所有する賃貸住宅事業者が、賃借人に対し除却のために建物の明渡しを求めたところ、正当事由があると認められた事例

　　８　正当事由と立退料
　　建物老朽化及び耐震性の危険性を否定することができず、賃貸人が立退料を支払うことによって正当事由が補完されるとして、賃借人に対する明渡しが認められた事例

　　９　信頼関係破壊の有無
　　事業用賃貸物件の賃貸人からの信頼関係破壊を理由とする建物明渡し請求が棄却された事例

　　10　利用目的に関する調査義務
　　飲食店開業が可能であるか否か、貸主が飲食店開業を承諾しているか否かを事前に調査及び確認する義務を怠ったとして、仲介業者に対し損害賠償を求めたが棄却された事例

　　11　敷引特約
　　賃料月額の6.25倍の敷引特約は無効とした事例

　　12　コバエの発生による損害賠償請求
　　日常的なコバエの発生が賃貸人の賃貸借契約上の債務不履行に当たるとして、損害賠償責任が認められた事例

　　13　連帯保証契約の免責
　　賃貸人と保証会社の連帯保証契約に基づく保証会社の免責事由の適用が、４割に限定して認められた事例

　　14　通行地役権
　　競売による承役地取得者が、地役権設定登記の欠缺を主張できるか否かは、抵当権設定時の事情によるとした事例

　　15　司法書士の確認義務
　　根抵当権設定登記の委任を受けた司法書士に、土地の前々所有者の登記意思を確認する義務があったとはいえないとして、委任者の損害賠償請求を棄却した事例

　　富山県　土木部.建築住宅課
　　島根県　土木部.建築住宅課

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