タイトル：裁判事例当初の媒介業者を外して成約した取引と報酬請求権

東京高裁判決　平成10年9月30日
（判例タイムズ　1024号　220頁）

《要旨》
　媒介業者が紹介した購入希望者との取引が不成立となった後に、別の業者の媒介により同じ当事者間で成約した事案において、当初の媒介業者の報酬請求権を認めなかった事例

(１)　事案の概要
　売主Ｙ1は、平成6年5月、媒介業者Ｘとの間でＹ1所有地の売却について専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　を締結した。本件専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　には、依頼者の直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。に関する特約（媒介契約の有効期間の満了後2年以内にＹ1がＸの紹介によって知った相手方とＸを排除して目的物件の売買又は交換の契約をしたときは、Ｘは、Ｙ1に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができる。）が付されていた。
　一方Ｙ1の土地の隣地所有者Ｙ2（Ｙ1の親族等）も、他の媒介業者との間で自己所有地の売却につき一般媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
を締結していた。
　Ａは、本件土地を知り、隣地Ｙ2の土地と併せて購入しようとして、Ｘを通じて、Ｙ1及びＹ2の紹介を受けた。しかし、ＡとＹ2との前払金についての契約条件が折り合わず、Ｙら（Ｙ1及びＹ2）はＡに対する売却を断わり、ＸはＡへの媒介を断念した。
　その後Ａは、新たに土地を探すためにＢに媒介を依頼した。ＢはＹらに売却意思を確認したところ、Ｙ2が売却方針を変更していたためＡへの売却に応じ、同年12月、ＹらとＡとの間で各土地の売買契約を締結した。
　Ｘは、Ｙらは故意にＸの媒介による契約締結を妨害したものであり、また、本件専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　の特約により報酬請求権がある等と主張して、媒介手数料等の支払を求めて提訴した。原審は、Ｘの請求を一部認容し、Ｙ1はこれを不服として控訴した。

(２)　判決の要旨
　（ア）ＡとＹらとのＸの媒介は、遅くともＡに対する売却が拒絶された時点で終了し、かつ、 ＸＹ1間の専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に
重ねて媒介を依頼することが禁止されている契約のこと。　は、3か月の有効期間の経過後は失効したことになる。
　（イ）Ｘを排除する目的であえてＡとの売買契約を拒絶したと認めるべき証拠はなく、故意に本件専任媒介における条件の成就を妨げたとすることはできず、信義則（しんぎそく）
権利の行使および義務の履行は、信義に従い
誠実に行なわなければならないとする原則をいう。上、Ｘの媒介 により本件売買契約が成立したものと同視すべき事情があるとすることはできない。
　（ウ）本件売買契約は、Ａが引き合わせ当事者間でＸを排除して成立している以上、媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
の特約が適用されるというべきであるが、Ｘは、Ａへの売却を拒絶された後は、特に積極的な媒介行為をしていない。Ｂの媒介が成立したのは、Ｙ1が買主に前払い金の支払を要求しないことに方針を変更していたところに、Ｂが売買の話を復活させたためであり、Ｂの手腕によるところが大きい。Ｘの媒介行為が報酬を支払うに値する程度に成約に寄与したものと認めることはできず、本件特約によっても報酬を請求することはできない。

(３)　まとめ
　本件では、当初の媒介行為が報酬を支払うに値する程度に成約に寄与していないこと及び売主が故意に当初の媒介による契約を妨害していないことを理由に、媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
の特約によってもその請求をすることができないとしている。