タイトル：裁判事例直接取引された場合の媒介業者の報酬請求権

岡山地裁判決　平成15年1月15日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　売主らが共謀して媒介手数料を免れる目的で直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。した場合に、媒介業者の報酬請求が認められた事例

(１)　事案の概要
　業者Ｘは、売主Ｙ1から土地付建物の売却の依頼を受けた。Ｘは、チラシなどの広告をしたが、価格設定が高額で本物件が市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）
都道府県が、都市計画区域の中で定める区域。
市街化調整区域に指定されるのは、
建築物の密度が低い地域である。市街化調整区域では、
少数の例外を除いて住宅等の建築が禁止されている。内で、道路もないため買手がつかなかった。そこで、本物件の西側通路の所有者と交渉し、通行の同意を取った上で、Ｙ1を説得して価格を3,500万円として新聞にチラシを入れ、オープンハウス販売しようとする物件の内部を一定の期間、
担当営業員が常駐して、買い希望客に公開す
るという販売促進活動を指す。を開催するなどした。
　平成12年5月、Ｘは広告を見た買主Ｙ2を本物件に案内し、Ｙ2から買受けの依頼を受けた。価格交渉の結果、売買代金3,400万円での売買の合意がほぼ成立したが、同年8月になって、Ｙ1から本物件の売買をやめたいとの連絡があったので、Ｘは、Ｙ2に売買契約の中止を連絡した。
　他方で、Ｙ1とＹ2は、同月、代金3,280万円で本物件売買の直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。を合意した。Ｘは、Ｙらは共謀して、直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。を行い、媒介手数料相当額の損害を被ったとして、その支払を求めた。
　これに対しＹらは、Ｘの媒介を明確に断った時点で、本物件売買の話はなくなっており、媒介行為はありえない、として争った。

(２)　判決の要旨
　（ア）ＸとＹ1との間で媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
は作成されていないが、Ｙ1のために広告、買受希望者との交渉等を行った事実が認められ、口頭での媒介契約は成立したものと認められる。ＸとＹ2との間も媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
は作成されていないが、売買交渉を行い、住宅ローンの申込みを援助した事実や現地案内したこと等から、Ｙ2が購入意思を示したときに、口頭での媒介契約が成立したものと認められる。
　（イ）Ｘの媒介によりＹ1とＹ2との間に、代金3,400万円の売買契約が成立する予定であったものと認められ、Ｙ1とＹ2とで取り決められた売買代金3,280万円も3,400万円を基礎に合意したもので、Ｘの媒介行為とＹ1、Ｙ2の間の直接取引（ちょくせつとりひき）
宅建業者に媒介を依頼した者が、その宅建業者
の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除
して直接目的物件の売買または交換の契約を締結
すること。との間には、相当因果関係が存在する。
　（ウ）媒介契約は、売買契約を停止条件（ていしじょうけん）
将来発生することが不確実な事実を契約等の
効力の発生要件とする場合の不確実な事実を
いう。例えば、「うまく入社できたらこの家
を安く売却する」というような契約をしたと
きは、入社することが停止条件である。に相当の報酬を支払うことを約す契約で、依頼者が故意に停止条件（ていしじょうけん）
将来発生することが不確実な事実を契約等の
効力の発生要件とする場合の不確実な事実を
いう。例えば、「うまく入社できたらこの家
を安く売却する」というような契約をしたと
きは、入社することが停止条件である。の成就を妨げたときは、その条件を成就したものとして、媒介者は依頼者にその報酬を請求しうるものであり（民法130条）、報酬額の取決めがないときは、相当額の媒介報酬（ばいかいほうしゅう）
宅建業者の媒介により、売買・交換・
貸借契約が成立した場合に、宅建業者
が媒介契約にもとづき、依頼者から
受け取ることができる報酬のこと。を支払うべきである（商法512条商人がその営業の範囲内において他人のために
行為をしたときは、相当な報酬を請求すること
ができる。）。
　（エ）報酬額については、諸般の事情を斟酌して判断し、報酬上限の80％に消費税分5％を加算した額に相当する支払を命ずる。

(３)　まとめ
　本判決では、相当因果関係が存在すると認められているが、実務上、媒介業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく「媒介契約書（ばいかいけいやくしょ）
宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を作成し、
依頼者（売主・買主・貸主・借主）に交付しなければならない。
この書面を「媒介契約書」と呼んでいる（宅建業法第34条の2第1項）
。媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。
」を交付しなければならない（宅建業法34条の2）。