タイトル：裁判事例更新料の支払特約と建物賃貸借契約の法定更新

東京簡裁判決　平成17年3月11日
（ホームページ下級裁主要判決情報）

《要旨》
　建物賃貸借契約の法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。に際し、貸主からの更新料の請求が認められた事例

(１)　事案の概要
　賃貸人Ｘと賃借人Ｙは、平成14年７月、賃料：９万２千円、共益費（きょうえきひ）
賃貸集合住宅の入居者などが、建物の賃料
とは別に負担する費用をいう。建物全体の
清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部
分に関する付加使用料など、入居者が分別
して負担することが難しい費用が対象となる。：５千円、敷金（しききん）
建物の借主が、賃料の滞納や不注意等による
物件の損傷・破損等に対する修復費用等の損
害金を担保するために、契約時に貸主に預け
入れるもの。：18万４千円、賃貸期間：２年間、更新料：新賃料の１か月分等の内容の建物賃貸借契約を締結した。
　２年後、Ｙが更新を希望したので、Ｘは、関係書類を送付して更新契約書の作成を求めたが、Ｙは法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。を理由に協力しようとしなかった。
　そこで、ＸはＹに対し、本件賃貸借契約に基づく更新料として、賃料の１か月分である９万２千円の支払等を求めて提訴した。
　これに対してＹは、本件賃貸借契約中の更新料支払の条項は、賃借人にとって不利な特約であるから借地借家法30条により無効であること、本件賃貸借契約は合意更新ではなく、法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。されているので、法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。の場合には、更新料の支払義務は否定されるべきであると主張した。

(２)　判決の要旨
　（ア）更新料支払義務の規定は、Ｙにとって不利な特約ではあるが、賃料の１か月分を更新料とする本件の場合には、借地借家法30条によって無効とするほど不利な特約とは認められない。　
　（イ）Ｙは、本件賃貸借契約は法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。されている旨主張し、Ｘは、Ｙが本契約を更新するため印鑑登録証明書をＸに送付したとして合意更新された旨主張する。そこで判断するに、ＹはＸに対し本件は当然更新される旨の書面を送付している事実に照らせば本件賃貸借契約は、結局、法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。されたものと認めるべきである。
　（ウ）ところで、更新料の特約が法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。の場合には適用されないというのがＹの主張であるが、当裁判所は、更新料の支払義務を特約により合意した当事者の意思は重視すべきであり、また更新料の額は家賃の１カ月分相当であり、高額なものでないと認められること、さらに、Ｙは、Ｘからの更新申出に対し本契約を更新するため印鑑登録証明書をＸに送付しているなど、一時は、合意更新の意思を表明していたことを考え併せると、本件がたとえ法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。であったとしても、本件特約は有効とすべきであると考える。

(３)　まとめ
　更新料の合意が、法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。に適用されるか否かについては、判例も分かれている。更新料の合意は、法定更新（ほうていこうしん）
期間の定めのある建物の賃貸借において、
当事者が期間の満了の１年前から６月前ま
での間に更新をしない旨の通知または条件
を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条
件で契約を更新したものとみなす
（借地借家法26条1項）。に適用されないと判示したもの（京都地裁、平成16年5月18日　別掲）もある。