タイトル：裁判事例ローン特約を付すべき注意義務

大阪高裁判決　平成12年5月19日
（判例集未登載）

《要旨》
　媒介業者が、買主のローンが下りなければ、その契約が白紙になることを十分認識していたときは、媒介業者に、当該契約にローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　を付すべき注意義務があるとされた事例

(１)　事案の概要
　買主Ｘは、平成６年６月、業者Ｙ２の媒介で業者Ｙ１から土地を3,300万円で買い受け、Ｙ１に住居兼事務所の建築を2,700万円で請け負わせ、手付金400万円（土地売買につき300万円、建築請負につき100万円）を支払った。なお、Ｙ１の作成に係る土地売買契約書及び建築工事請負契約（うけおいけいやく）
家の建築工事など、当事者の一方がある
仕事を完成することを約束し、相手方が
その仕事の結果に対して報酬を支払うこ
とを約束するような契約を「請負契約」という。書には、いわゆるローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　は付されていなかった。
　Ｘは、本件契約の代金支払については、Ａ銀行からの借入れを予定していたが、Ａ銀行から、物件価格が低いことを理由に融資が否認されたため、残代金支払ができず、手付金をＹ１に没収された。
　Ｘは、Ｙ１に対し、ローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　の合意があったとして、手付金の返還を求めて提訴したが、裁判所は、Ｘ主張のローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　の存在を認めるに足りる証拠はないとして、Ｘの請求を棄却した（大阪地判平成８年１月25日確定）。また、Ｘは、平成８年10月、宅地建物取引業保証協会（たくちたてものとりひきぎょうほしょうきょうかい）
宅建業者を社員として、国土交通大臣の指定
を受けた社団法人であって、社員の宅地建物
取引業に係る取引に関する苦情の解決及び
取引により生じた債権の弁済等が主な業務内容である。Ｙ３に債務の認証の申出をしたが、Ｙ３は平成10年７月、これを認証拒否した。
　そこで、Ｘは、Ｙ２に対し、ローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　を付さなかったことについての注意義務違反があるとして、債務不履行（さいむふりこう）
売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、
売主が物件を引き渡さない場合など、
債務が履行されない状態のこと。に基づく400万円の損害賠償請求を、また、Ｙ３に対し、300万円の認証を求めて、提訴したが、第一審はＸの請求を棄却したので、Ｘが控訴した。

(２)　判決の要旨
　（ア）ＸはＹ２に資金計画を詳細に告げており、Ｙ２はローンが下りなければ本件契約が白紙になることは十分認識していたこと等からすれば、ＸとＹ２との間には本件契約につきローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　を付すとの黙示の合意があった。
　（イ）本件売買契約にはローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　条項がなく、その後の自宅マンション売却契約には明示のローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　条項があるが、両契約の不可分性からすれば、本契約にも、ローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　が付されることを予定していたといえる。
　（ウ）Ｙ２は、Ｙ１作成の契約書を点検し、Ｘのためにローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　条項を明記するよう申し入れるなど、予め措置すべき注意義務があったのにこれをしなかった債務不履行（さいむふりこう）
売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、
売主が物件を引き渡さない場合など、
債務が履行されない状態のこと。があった。
　（エ）Ｙ３は、Ｘに重大な過失があると主張するが、Ｘは不動産の取引経験のない一般消費者であるから、Ｘがローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　条項のない重要事項説明を受けたとしても、Ｘに過失があるとはいえない。
　（オ）よって、Ｙ２はＸに対し400万円を支払い、また、Ｙ３は300万円の認証をせよ。

(３)　まとめ
　本判決は、買主と媒介業者の関係において、買主が媒介業者に資金計画の詳細を説明しており、ローンがなければ購入できないことを認識していたときは、媒介業者は買主のためにローン特約（ろーんとくやく）
不動産取引では、予定していた融資が金融機関
等によって承認されなかった場合には、買主は
不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙
に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
このような特約を「ローン特約」と呼んでいる。　を付すべき注意義務があるとしたものである。