タイトル：裁判事例取り壊された建物内での８年前の殺人事件

大阪高裁判決　平成18年12月19日
（判例時報1971号　130頁）
（判例タイムズ1246号　203頁）

《要旨》
　売買の対象となった土地に過去に存した建物内で殺人事件が発生した事実が、「隠れた暇疵」に当たるとされた事例

(１)　事案の概要
　土地１と土地２を所有していた不動産賃貸業者Ｙは、昭和62年７月に土地１をＡに賃貸し、Ａは土地１上にある建物を所有していたが、平成8年4月、この建物内で女性の刺殺体が発見され、当時そこに居住していたＢが容疑者として逮捕される事件が発生した。
　Ａは平成16年5月にはこの建物を取り壊して、Ｙとの間で土地１の賃貸借契約を合意解約した。
　Ｘは、更地になった土地１と土地２を合わせて（以下「本件土地」という。）等面積に分けて、それぞれ建売住宅を建築して販売する目的で、平成16年11月に、Ｙから1,503万円で購入した。そして、翌年１月から本件土地の建売住宅用地としての販売広告を行ったところ、10件程度の問合せがあり、そのうち土地１側の部分の購入を一旦決め、買付証明書（かいつけしゅめいしょ）
購入希望者が所有者を名宛人として発行する
購入の可能性を表明する文書。発行人の購入
意思を推定するに足る価格・時期・物件の範囲
等を表示し記名押印を行うが、購入希望者の
確定的意思表示ではない。を作成していた者からキャンセルを受けたことから、警察に照会し、初めて以前に建っていた建物内で殺人事件があったことを知った。
　Ｘは、その後も本件土地を売却できず、建物内で殺人事件があった事実は、「隠れた瑕疵（かくれたかし）
売買契約を締結した時点において、買主が
知らなかった瑕疵（かし：「きず」「不具合」
「欠陥」のこと）であり、かつ買主が通常
要求されるような注意力を働かせたにも
かかわらず発見できなかった瑕疵のこと。」に当たるとして、Ｙに対し、751万円余の損害賠償を求める訴えを提起した。

(２)　判決の要旨
　（ア）売買の目的物に民法第570条の瑕疵があるというのは、目的物に物理的欠陥がある場合だけでなく、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥がある場合も含まれる。
　（イ）売買の目的物が不動産の場合、上記後者の事由をもって瑕疵といいうるためには、通常一般人が買主の立場に置かれた場合に、それがあれば、住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断される程度に至ったものであることを必要とすると解すべきである。
　（ウ）本件においては、土地１上にかつて存在していた建物内で殺人事件が発生したものであり、女性が胸を刺されるというもので残虐性が大きく、通常一般人の嫌悪の度合いも相当に大きいと考えられる。
　（エ）本件殺人事件は新聞にも報道されており、約8年以上前に発生したものとはいえ、付近住民の記憶に少なからず残っているものと推測され、本件土地１の側の購入を一旦決めた者がその購入を見合わせたことなどの事情に照らせば、本件土地には、その上に建築された建物の居住者が、住み心地が良くなく、居住の用に適さないと感じることに合理性があると認められる程度の、嫌悪すべき心理的な欠陥がなお存在するというべきである。
　（オ）そうすると、本件売買の目的物である本件土地上には民法570条にいう隠れた瑕疵（かくれたかし）
売買契約を締結した時点において、買主が
知らなかった瑕疵（かし：「きず」「不具合」
「欠陥」のこと）であり、かつ買主が通常
要求されるような注意力を働かせたにも
かかわらず発見できなかった瑕疵のこと。があると認められる。

(３)　まとめ
　本件では、裁判所は、買主の損害額について、殺人事件が約８年以上前に発生したものであり、建物は既に取り壊され、売買契約の時点では嫌悪すべき心理的欠陥は相当に風化していたといえること、及び認定事実からうかがわれる諸事情を総合して売買代金の５％に相当する75万円余と認めるのが相当であるとしている。