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不動産のQ&A 更新料・更新手数料

II アパート・マンション等の賃貸借に関するもの
【その2 賃貸借契約等に係る問題】

更新料・更新手数料

Q1 アパートを借りて2年間が過ぎ、更新することになりました。不動産業者から更新料(こうしんりょう)を1か月分払えと言われましたが、どうしても払わなければならないものなのでしょうか。

A1 更新料は、契約の更新の際、契約更新(合意更新)の対価として、借主から大家さんに支払われる金銭ですが、特約でその旨定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならないものではありません。当初の契約で更新料に関する取り決めがあったかどうか確認してください。また、特約等で取り決めがあっても、法定更新の場合には、特約を有効なものと考え更新料の支払いを認めた判例がある一方で、特約は合意更新を前提としたものなので更新料を支払う必要はないとした判例もあるなど、裁判所の判断も分かれているのが現状です。

Q2 アパートを借りて2年間が過ぎ、更新することになりました。 不動産業者から更新料とあわせて更新手数料(こうしんてすうりょう)1か月分を払えと言われましたが、 どうしても払わなければならないものなのでしょうか?

A2 契約更新(合意更新)の際に、更新料とは別に関与する不動産業者から、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがありますが、一般には、不動産業者は大家さんから委託を受けて更新事務を行うものですから、その手数料は大家さんが負担すべきものです。ただし、借主が、大家さんとの交渉や更新事務を不動産業者に依頼した場合などでは、費用負担が発生する場合があります。

Q3 借地人です。地主は土地を10件以上貸しています。最近、更新料を払えと言われました。額の根拠がわからないので、借地人を集めて説明してくださいと言いました。借地人の一人が無料法律相談に行き、地価の○%が相場と聞きましたが、地主のいう金額とは開きがあります。どうすればよいのでしょうか。

A3 土地などの賃貸借契約を更新する際、借主から貸主に支払われる一時金のことを更新料といいますが、借地契約の期間が満了しても、貸主に正当な事由がなければ契約の更新を拒否して土地の返還を求めることはできせん。このため、貸主の要求により更新料が支払われる場合があります。東京などの大都市圏ではそれが慣行化しているとも言われていますが、あまりはっきりしたものではないようです。
当初の契約の際に更新料の支払について合意があり、契約書に明記してある場合は、賃借人に一方的に不利益を与える事情がない限り支払う義務がありますが、単に更新時期に要求されたのであれば、必ずしも支払う義務があるとはいえません。
更新料の額については、過去の裁判例(東京地判昭49.1.26)で借地権価格(更地価格の70%)の3%前後が相当と判示したものがありますが、実際には個別のケースで違っているようです。以上のこともご参考に貸主と話し合ってはいかがでしょうか。