II アパート・マンション等の賃貸借に関するもの
【その２ 賃貸借契約等に係る問題】
競売等による貸主の交替等
Q1 入居しているアパートが競売になり、落札されました。新しい所有者は、「出て行って欲しい、敷金も引き継いでいない」と言っています。どうすればいいでしょうか。
A1 抵当権設定登記がされている建物を借り、その建物が落札された場合、(1)平成16年4月1日以降にその賃貸借契約を締結した場合は、原則として新しい所有者（競落人）に賃借権が主張できず、退去を求められれば6か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。なお、敷金の返還を新所有者に求めることはできません。(2)平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結した場合（更新した場合を含みます）は、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競落後であってもその契約期間が満了するまでは住むことができ、敷金の返還も新所有者に請求することができます。ただし、差押（競売開始決定）後に、賃貸借契約や更新契約をした場合には、(1)(2)にかかわらず、競落（買受）人に賃借権を主張することはできませんので、新所有者から立退きを求められたら明渡しを拒むことはできません。
Q2 マンションを借りていたのに、物件が競売されてしまいました。 そういう物件だと教えてくれなかった媒介（仲介）業者に引越し代を請求することができますか。
A2 媒介業者が、重要事項説明において、 建物に差押や抵当権設定登記がされていることを説明しなかった場合は、 媒介業者に対して説明義務違反を追及できると考えられます。借家への入居に当たっては、物件の権利の登記についても十分に説明を受け、 特に競売の開始決定がなされているもの（裁判所による差押の登記がされているもの）については、契約を避けるべきでしょう。
Q3 知人からマンションを借り、今も住んでいます。つい最近、所有者が変わったという噂を聞きましたが、詳しいことは解りません。そして「自分が新しい所有者で、当面の振込先はこちら」という内容の通知が来ました。どうも怪しいので、従来どおり、知人の口座に払ってもよいのでしょうか？
A3 賃料を振込む前に、知人にマンションの売渡しの事実があるのかどうかをまず確認してください。その上で、建物の登記記録を閲覧するなどして現在の所有者が通知をしてきた者であることが確認できれば、賃料は、新しい所有者に対して支払うことになります。
