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不動産のQ&A 建築条件付土地売買

I 土地やマンション・一戸建てなどの売買に関するもの
【その3 契約の履行や解除等に関する問題】

建築条件付土地売買

Q1 「建築条件付土地」と書いてある広告を見ました。「建築条件付土地の売買」とはどういうものですか?

A1 土地の売買契約を締結するに当たって、 その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。
建物の建築請負契約が締結に至らなかった場合には、土地の売買契約は無条件で解除されます。
「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点としては、1.一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること、 2. 1.の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、 本売買契約は解除になること、3. 2.により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと、などが土地売買契約書に条件として約定されていることを確認しておきましょう。

Q2 建築条件付土地の売買契約をしましたが、建物の間取りが気に入らず、請負契約にまでは至りませんでした。しかし、不動産業者から設計料を請求されています。私から設計を頼んだ覚えはないのに、必要経費として支払わなければならないのでしょうか

A2 建築条件付土地売買契約の場合、一定期間内に建物の建築請負契約が締結されなければ、土地の売買契約は無条件で解除されますので、設計料等の支払い義務もありません。

Q3 ハウスメーカーA社の媒介(仲介)で、業者Bの土地を建築条件付で買いました。Aとの請負契約が条件だったので、同じ日に、金額も設計も決めずに、「建物基本契約」を結びました。その後、Bに土地代金全額を支払い、移転登記も済みました。A社と設計の打合せをしましたが、いいプランがなく、気に入らないので、打合せを打ち切り、契約したくありません。別の住宅メーカーに建築を依頼したいと思っています。Bに話をしたら、「土地はすでに所有権も移転しており、もう無関係」と言います。金額も決まっていない基本契約の違約金は5%ですが、Aはそもそも解約する気は全くないようです。打開策はありますか。

A3 裁判例に、建築条件付土地分譲の広告をみて売主業者と土地の売買契約を締結し、手付金200万円を支払った買主が、同日付けで、「建物基本契約」と「設計請負契約」を結んだが、その後、建物図面や仕様、設備等について合意に至らず、請負契約が不成立となったため土地売買契約は解除になったとして、争いになったものがあります(名古屋高判平成15年2月5日)。
この事例では、売主および買主とも、「建物基本契約」については契約としての拘束力を予定していなかったなどと認定され、買主の手付金の返還請求が認められました。
建築条件付土地売買をめぐる紛争の大半は、建築計画の打合せが不十分な中で請負契約を締結させることで発生しています。本件の場合もこの判裁判例のように、建物基本契約の効力が否定される可能性が高いと思われます。さらに、土地の売主は、土地売買代金全額を受領し買主のために土地の所有権移転登記・引渡しも完了しており、「もう無関係」といっていることからも、土地の売買契約における建築条件条項はすでに効力がなくなっていると思われます。したがって、すでにA社との請負契約締結義務はなくなっていると言えるのではないでしょうか。

Q4 「新築分譲物件」の広告を見て、ハウスメーカーを訪れました。業者の方で、あらかじめ用意してあったプランが気に入ったので、即日、手付金100万円、建設工事に係る着手金100万円を支払って契約しました。ただ、重要事項説明書では、土地建物売買契約となっているのに、契約書は、建築条件付土地売買契約書と建設工事請負契約書の2つに分かれていました。その後、しばらくしてから他に良い物件が見つかったので、解約したいと思い、業者側にその旨を伝えました。すると、「手付放棄による解約となるので、既に支払った手付金100万円と着手金100万円は没収する」とのことでした。土地売買契約の解約については、自己都合なので、手付け放棄もやむを得ないと考えていますが、請負契約書には着手金の放棄などの約定はないし、業者は全く工事に着工していないはずなので、着手金の没収には納得ができません。

A4 本件取引は、建築条件付土地分譲であり、広告と違った取引を進めていることから宅建業法に違反していると思われます。
建築条件付土地売買の広告については、(1)取引の対象が建築条件付土地である旨、(2)建築請負契約を締結すべき期限、(3)建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、すべて遅滞なく返還する旨等を表示することとされています(不動産の表示に関する公正競争規約6条)。
本件取引は、取引自体が建築条件付土地売買なのに未完成物件(建売住宅)の売買と誤認される広告を行っています。業者へ着手金返還を書面などで強く要求してみてください。